El Gobierno de la Ciudad insiste, desde hace 8 años, en gestionar para que la empresa IRSA pueda construir un enorme shopping en un terreno vecino al estadio de Ferro Carril Oeste, mientras que los vecinos piden que se haga un parque en el predio.
Diversas organizaciones vecinales, entre ellas SOS Caballito, se comprometió con los vecinos a enviarle un trabajo adjunto para puntualizar y esclarecer algunos datos cruciales del pedido del ejecutivo porteño que, probablemente, fueron incorporados a pedido de la empresa.
Estos son los puntos:
– El proyecto de ley define afectar el polígono A-B- 1-1- E- F-G- A correspondiente a la Fracción J de la Manzana 39B, de la Circunscripción 5, Sección 57 (Plano de "Mensura Particular con Fraccionamiento M-7- 80") a las Normas Urbanísticas Especiales que se describirán más abajo. Cabe aclarar que la instalación de un emprendimiento privado en esa ubicación cortaría toda posibilidad de acceso directo desde la zona norte del barrio al proyectado Parque de Caballito en la ex Playa de Cargas.
– Se determina un FOS (Factor de Ocupación del Suelo) del 80%. Es decir que de los 23.691,38m2 de superficie que tiene ese polígono parcelario, sólo quedarían 4.738,27m2 de terreno libre. Sin embargo, ni siquiera será eso, puesto que también se define que en el 20% del predio que debería quedar libre, podrán instalarse: mobiliario urbano, dársenas de ascenso y descenso de pasajeros y accesos al estacionamiento. O sea, de espacio libre, nada.
– El FOT (Factor de Ocupación Total) será de 3, esto quiere decir que se podrán construir tantos metros cuadrados como 3 veces la superficie total del terreno, esto es 71.074,14 m2.
– Se establece la obligación de un estacionamiento (por debajo de nivel de la parcela) para el centro comercial y sus usos permitidos de, al menos, 50.000 m2. Y un sector específico para la carga y descarga según lo dispuesto por el Código de Planeamiento Urbano. Estas superficies deberán sumarse a los casi 72.000 que se prevén según el FOT. Por eso decimos que se trata de un edificio de, por lo menos, 122.000 m2.
– Se fija una altura máxima de 38 metros, equivalentes a unos 14 pisos. Pero (siempre hay un pero), además, por encima de estos, se podrán construir 2 metros más alto con el único recaudo de retirarse 6 metros de las líneas divisorias de predios. No parece una gran concesión pensando en las superficies de las que estamos hablando, y que el predio es uno sólo.
– Se determina la posibilidad de construir edificios entre medianeras, de perímetro semi libre y las diferentes combinaciones de esas tipologías.
– El Centro Comercial deberá contar con un número igual o mayor a 40 (cuarenta) locales minoristas, de comercio, de prestación de servicios y de equipamiento, organizados en torno a las circulaciones generales. Si la superficie total que se pretende habilitar es de 71.074,14 m2, y podríamos suponer que la mitad se destinará a circulaciones peatonales y sanitarios ¿los 40 locales tendrían un promedio de 888m2 cada uno? ¿o serán muchos más que 40m2? ¿O no todo sería destinado al centro comercial?
– Y surgen otras preguntas, ¿para que se habilitaría la construcción esa variada tipología de edificios? ¿se trataría de la definición de una zonificación novedosa que incluye el uso "shopping" y otros, como vivienda y oficinas sobre la ya saturada infraestructura de servicios del barrio?
– Se permitirían locales destinados a: centro de compras, paseo de compras, cines, grandes tiendas, supermercado, supermercado total, feria infantil, juegos mecánicos infantiles, museo clase i, garaje comercial y juegos psicomotrices infantiles y otros, admitidos en el Cuadro de Usos N° 5.2.1 a) (AD 610.21) del Código de Planeamiento Urbano para el distrito de zonificación Equipamiento Local E3, con excepción de locales de productos especiales, molestos o peligrosos, materiales de construcción clase I, establecimiento de sanidad y educativos.
– Y se establecería un cargo a abonar por el titular del inmueble “consistente en el pago de hasta la suma de pesos equivalente a DÓLARES ESTADOUNIDENSES UN MILLON (U$S1.000.000), para ser destinada exclusivamente a las obras de apertura de la calle Bogotá, a ejecutarse por el Poder Ejecutivo en la adyacencia de la Fracción J y sin afectar esta última” o sea a lo largo del contra frente de la parcela, sin afectarla.
¿Es necesario señalar que esta especie de tributo o “coima” legalizada en realidad serviría para que el shopping tenga un acceso vehicular por los fondos, ideal para llegar al estacionamiento y espacios de carga y descarga de mercadería sin afectar el frente sobre la avenida? ¿Se opondrá IRSA a esa "concesión" a la ciudad?
Teniendo en cuenta lo anterior, ¿cabe alguna duda sobre lo mentiroso del argumento del shopping no tan grande, con espacios abiertos y otras "maravillas" que hacen correr IRSA y sus gestores?
Por SOS Caballito
