28 de enero de 2025
El cierre y desalojo de la cárcel de Villa Devoto (ubicada entre las calles Bermúdez, Pedro Lozano, Desaguadero y Nogoyá) frente al club Lamadrid (del fútbol del Ascenso) abre uno de los procesos de transformación urbana más esperados del oeste porteño.
Tras décadas de reclamos vecinales y anuncios inconclusos, la concreción del traslado de los detenidos al complejo penitenciario de Marcos Paz activa un escenario inédito para un predio de varias manzanas que hoy funciona como barrera urbana, con calles cortadas, circulación limitada y una fuerte incidencia en la percepción de seguridad del entorno.
El mercado inmobiliario esta muy atento a la situación ya que es una zona de gran poder económico. El futuro del predio dependerá de la zonificación que defina la Ciudad, del tipo de usos permitidos y del equilibrio entre desarrollo inmobiliario, espacios públicos y equipamiento urbano.
En ese marco, el mercado comienza a anticipar impactos en la demanda, en los valores del metro cuadrado y en el perfil del barrio.
En la zona de ubicación de la cárcel hoy existen varias manzanas sin circulación, con calles que terminan abruptamente. La apertura del área le daría continuidad a Bermúdez, Baigorria y otras arterias, generando luz, vida urbana y una dinámica completamente distinta.
La salida del penal
La salida del penal mejoraría la percepción de seguridad y crearía un nuevo mercado inmobiliario dentro de Devoto, con características propias. «No se trata solo del Devoto histórico o del residencial clásico. Podría nacer una nueva subzona, con productos distintos, más modernos, y una lógica urbana que, según los desarrolladores urbanos, hoy no existe.
El interés de los desarrolladores dependerá de las reglas que fije la Ciudad. Si la zonificación sigue siendo restrictiva, el impacto será limitado. Si se habilitan mayores capacidades constructivas, el atractivo de las propiedades y el, cambio de la zona será muy completo.
En términos de valores los departamentos en Devoto muestran precios que oscilan entre u$s3.000 y u$s5.000 por metro cuadrado en zonas residenciales consolidadas.
En áreas aledañas y en un eventual nuevo corredor Devoto–Monte Castro, los valores podrían ubicarse desde u$s2.800 el metro cuadrado para unidades a estrenar, según el tipo de proyecto.
Las tipologías tradicionales, muy comunes en la zona, tipo chalet podrían reconvertirse si la normativa lo permite, especialmente en pasajes y sectores hoy limitados por la presencia del penal.
Villa Devoto se organiza hoy a partir de varios ejes urbanos bien definidos: la Plaza Arenales funciona como corazón comercial, gastronómico y social del barrio, mientras que las avenidas San Martín, Beiró y Francisco Beiró estructuran la circulación y concentran servicios, comercios y desarrollos residenciales.
A esto se suma la avenida General Paz, que actúa como límite y vía de conexión metropolitana clave con el oeste del AMBA, junto con arterias como Lope de Vega, Lincoln y Segurola, que vinculan Devoto con Monte Castro, Villa del Parque y Agronomía, consolidando su perfil residencial con buena accesibilidad y fuerte identidad barrial.
Qué pasará cuando cierren la cárcel
El cierre del penal representa un hecho histórico para el barrio. Es una oportunidad única para repensar integralmente ese sector de la Ciudad, con planificación y consensos.
El escenario más razonable apunta a un desarrollo de uso mixto, con vivienda, comercio de cercanía y una fuerte presencia de espacios verdes y equipamiento comunitario.
La comercialización del predio ubicado en Devoto quedará a cargo de la Agencia de Administración de Bienes del Estado, que intervendrá una vez que el complejo sea desocupado. El organismo nacional será el encargado de avanzar con la subasta del terreno, luego del traslado de los internos y de que se complete el proceso de rezonificación del área.
El predio donde funciona el complejo penitenciario está encuadrado bajo la categoría de «Distrito de Urbanización Futura», una calificación que alcanza a áreas de dominio público que todavía no fueron urbanizadas o que se encuentran ocupadas por instalaciones y usos susceptibles de ser relocalizados.
El Código Urbanístico determina que estos distritos están pensados para desarrollos urbanos integrales, que requieren la elaboración previa de un plan de conjunto sustentado en normas y programas específicos.
Las iniciativas que se evalúan contemplan distintos esquemas y coinciden en la incorporación de un espacio verde de uso público. Las divergencias aparecen al momento de definir el alcance de las actividades comerciales que podrían incorporarse -como propuestas gastronómicas- y el grado de desarrollo inmobiliario que estaría habilitado.
El Mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario de Devoto está orientado a vivienda permanente y una fuerte valoración del verde y los espacios abiertos y es de destacar que Devoto registró durante 2025 subas relevantes de alquileres, en un contexto de demanda sostenida pero escasa oferta. La salida del penal puede reforzar esa tendencia.
