Ante la aparición de publicidad, en redes y en la vía pública, que promociona la construcción y venta de un edificio de 9 pisos en la calle Ramón L. Falcón 1350, los vecinos expresamos nuestra preocupación ante esta posible violación de lo establecido por el Código Urbanístico para el entorno del Pasaje Chirimay.
En 2008, la Ley 2721 definió a las pequeñas manzanas que rodean al mencionado Pasaje Chirimay como un “Área exclusivamente residencial de baja densidad con viviendas individuales y colectivas con valores particulares de estética urbana y valoración histórica. Requiere protección ambiental para evitar que sus actuales condiciones arquitectónicas y ambientales sean deterioradas”.
El Código de Planeamiento Urbano, vigente en ese momento, incorporó inmediatamente el contenido completo de esa Ley y, en 2019, el Código Urbanístico, reemplazó al anterior y lo mantuvo en sus Anexo II. Áreas especiales individualizadas. U 85 Barrio de Caballito, Zona 5 y Anexo IV. Plancheta de Edificabilidad y Usos N°16.
Cabe señalar que se lograron éstas y otras protecciones en varios sectores del barrio como fruto de trabajosos requerimientos de los vecinos ante el Poder Ejecutivo y la Legislatura de la Ciudad Para lograr tal protección ambiental, se establece que en “el polígono delimitado por la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Rivadavia desde su intersección con el eje de la calle Puan hasta su intersección con el eje de la calle Hortiguera; por éste hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Juan B. Alberdi; por ésta hasta su intersección con el eje de la calle Puan y por éste hasta su intersección con la prolongación virtual de la línea de fondo de las parcelas frentistas a la Av. Rivadavia”, sólo se podrán construir edificios cuya “Altura máxima será de nueve metros (9.00m) a contar desde la cota de la parcela”.
Se podrá superar esa altura máxima hasta un plano límite a doce metros (12 00m) de altura, después de un retiro mínimo de dos metros (2.00m) de la fachada y por debajo de un plano inclinado a sesenta grados (60°) con respecto al plano horizontal. Dicho más fácil, según el Código Urbanístico. Anexo II. Áreas especiales individualizadas. U 85 Barrio de Caballito, Zona 5 y Anexo IV. Plancheta de Edificabilidad y Usos N°16, en las manzanas que rodean el Pasaje Chirimay, sobre los frentes a las avenidas Alberdi y Rivadavia, se pueden construir edificios en altura, mientras que los frentes sobre el pasaje y las calles Hortiguera, Falcón y Puan, se limitan a 9.00m + un retiro.
Extremando la idea de cuidado, ante la existencia previa de dos edificios altos sobre la calle Falcón, que podría dar lugar a algún intento de “Completamiento de Tejido” (así se llama a la posibilidad de edificar hasta igualar la altura de otros preexistentes), en el texto de la Ley N°2721 y las otras dos normas mencionadas, quedó establecido específicamente que no sería de aplicación esa disposición (Código Urbanístico – artículo 6.5.5.).
Indudablemente, el edificio publicitado representaría un grave retroceso en la protección ambiental y urbanística reconocida por la norma vigente, poniendo en riesgo las casas vecinas.
VECINOS DEL PASAJE CHIRIMAY
